房地产业洗牌开始 结果未必尽如人意

房地产业洗牌开始 结果未必尽如人意

2008-6-24 广州日报

    当所有人都翘首盼望房地产行业洗牌，并且行业内部的人士也在为整合摩拳擦掌的时候，房地产业洗牌的时候就到了。

    房地产行业洗牌拉开序幕。希望这是涅槃之后的更生之旅，而不是全面衰退的开始——市场下行周期中的“弱肉强食”能让市场更健康，而所有企业玉石俱焚或者某些企业借用政策优势以劣质基因横行市场，则是行业的不幸。

    弥漫房地产行业的悲观情绪表现在各个方面。开发商、地方政府与消费者之间的恶劣生态自不必说，房地产低靡的销量与火热的投资形成强烈反差，房地产商绷到极限的资金链，被许多人认为是打破房地产现行生态链的第一块多米诺骨牌。

    5月28日，中国房地产及住宅研究会等组成的中国房地产测评中心发布《2008年中国房地产测评报告》，预测两年内三成的房地产企业将因无法拿到土地而退出市场，两成的房地产企业将因资金危机被吞并，三成企业艰难度日，只有两成的房地产商可以过上太平日子。

    从宏观数据上看，钟伟先生认为，中国房地产公司上半年的资金缺口多达4000亿元，相当于一年房地产所需投资总额的1/5。从具体市场行为上看，一些房地产商不惜代价进行融资。新世界发展董事总经理郑家纯以1.5美元亿入股恒大地产，该笔借款年利率高达40%，该公司每年仅偿还利息需付4.68亿元。而宁波大红鹰公司早前公告，公司以18%的贷款年利率借款给广源房地产，这一利率远远高于7.47%的一年期贷款基准年利率。房地产业融资成本年利率高达20%-30%的融资案例多不胜数。除此之外，邵逸夫借35亿帮助碧桂园舵主杨国强入主TVB开展多元化经营，一些房地产商则以项目股权质押、典当方式进行融资。

    高利贷借贷行为蔓延说明房地产商已经被逼入墙角，他们不惜以高息融资饮鸩止渴，事实上，目前的市场很少有房地产商可以从容应对20%以上的融资成本。

    对求资若渴的房地产开发商，面临的只有三种选择，或是在高息贷款中慢性自杀，或者被他人并购瞬间逝去，最为主动的做法是收缩战线回收现金流，对土地进行集约化运作。

    房地产面临的生死考验是政策倒逼的结果。房地产业生态链的变化取决于如下两个因素：首先是土地为王模式向现金为王模式的转变，其次是信贷紧缩政策。这两条都是政策因素影响所致。

    2006、2007年，土地是房地产业的生财捷径，土地作为抗衡通胀的资产品种受到追捧，通胀预期越高，土地价格越升，围绕高价地形成完整的房地产生态链——投资者根据房地产上市公司的土地储备决定投资行为，银行也根据土地抵押决定贷款额度，房地产商根据高地价与资产溢价水准抬高房价。

    突然之间，一切发生了变化，中央政府拒绝承认土地的资产品功能，并且以限制开发周期、紧缩信贷、增加保障房供应等办法，增加土地的不确定风险，导致价格下挫。土地不再是融资、高房价的保证。前两年高价拿地、资金链紧张的房地产商成为市场下行周期中首当其冲的受害者。投资者更关心的是房地产公司的现金流，而不是土地储备。

    房地产市场热到发烧，固然是经济不健康的表现，但房地产市场从发烧到结冰，缺乏过度周期，同样会使宏观经济产生不良反应。

    有关方面意味到这一点。6月15日，国务院召开会议，在强调金融安全的大命题下，要求稳定房地产市场。有人以为，房地产开发贷款与个人贷款总体相加不过占银行贷款总额20%左右，豪迈地宣称即便房地产行业彻底垮台又如何？

    结果很严重。目前银行贷款所收到的抵押品很大一部分是土地和房产，如果房地产价格大幅缩水，将引发连锁反应。当房价跌幅大过重置成本，投资者会选择拒绝还贷，而银行接受的大量抵押房产价格下挫。这对于在次贷危机中损失不小的银行而言，绝不是什么好消息。中央从金融安全的高度看待房地产业绝不是无的放矢。

    房地产市场的过热与过冷都不是市场价格的正常反应，而是政策与投资非理性的表现。房地产从来都是宏观调控的重要工具，03年SRAS之后，房地产是拉动内需、走出通缩的重要武器，这虽然有助于中国经济跳出东亚经济衰退周期，但后遗症是造成了房地产行业的急功近利，在高温下竭泽而渔。05年开始的调整周期目的明确，为了抑制过热的经济，避免房地产问题火烧连营，祸延宏观经济。
   
    事实上，有关方面应该以实事求是的态度，意味到房地产行业健康发展的重要性，改变以往以政策手段挑动或者抑制需求的做法，而使房地产行业、围绕房地产的情绪回归理性，这不仅是开发商的责任，也是政府的责任。