Palm Jumeirah, une île artificielle en forme de palme doublée d’une «gated community» (ensemble de résidences privées), est mondialement célèbre, au point d’être devenue le symbole de Dubaï : luxe, démesure, audace technique et une bonne dose de marketing. C’est aussi le fleuron de Nakheel, l’un des deux géants immobiliers de l’émirat. Confié dès sa fondation à un intime de l’émir, Nakheel résume la grandeur et la décadence de Dubaï, en proie à une quasi-banqueroute depuis la fin 2009. C’est la folie des grandeurs de Nakheel qui a creusé la dette de Dubai World, l’un des deux grands holdings de l’émirat fondé par le cheikh Mohamed ben Rached al-Maktoum en personne. Nakheel était un trompe-l’œil, et les habitants - enviés - de la palme le découvrent jour après jour.

Néjib Zbiri, 46 ans, belle gueule, dents longues et carrure de rugbyman amateur, décide de quitter l’Europe à la fin des années 90. Deux choses lui font horreur : les impôts et le racisme latent, qui limite son envie d’ascension sociale. L’ingénieur en informatique de la région nantaise, reconverti dans les affaires, cherche un endroit où pratiquer l’islam sans être regardé de travers et en vivant à l’occidentale. Comme beaucoup de cadres français d’origine arabe, il choisit Dubaï, où il débarque en 2000, à temps pour assister au décollage de la fusée. En 2003, quand le projet de Palm Jumeirah est ouvert à la vente publique, Néjib Zbiri est parmi les premiers à verser des arrhes. «C’était une bonne affaire, se souvient-il. Pour lancer la machine, Nakheel avait calibré ses prix trop bas.» Pour la première fois, un pays du Golfe permettait à des étrangers d’acquérir du foncier. Et promettait en sus un visa de résidence aux acquéreurs. La villa de Néjib Zbiri lui a coûté 2,5 millions de dirhams (environ 500 000 euros). Une bonne affaire par rapport à ceux qui ont acheté au plus fort de la spéculation immobilière, fin 2007-début 2008. «A l’époque, une villa comme la mienne se négociait à 18 millions [3,6 millions d’euros, ndlr]», calcule-t-il. Parfois, il se demande s’il n’aurait pas dû vendre à ce moment-là…

«Tout est chinois là-dedans»

Pour rentrer dans ses frais, le promoteur s’est rattrapé sur les finitions. «Tout est chinois là-dedans, s’emporte Zbiri. L’électricité, la plomberie, le carrelage… Vu le standing, c’est cheap.» La plupart des propriétaires ont dû refaire l’électricité. Moins de deux ans après avoir emménagé, ils en sont à remplacer les carreaux de la piscine. Autre source d’économies du promoteur : les espaces verts. Par rapport aux maquettes exposées dans le showroom de Nakheel, les villas sont collées les unes aux autres. «Ils ont supprimé tous les espaces verts», s’énerve l’homme d’affaires français, qui goûte assez peu les fiestas données par son voisin britannique récemment divorcé. Heureusement, la rue compte aussi des «gens très bien» : le directeur des Postes, un Emirati marié à une fille Habtoor - l’une des plus grandes fortunes immobilières locales -, un manager libanais, un homme d’affaires allemand. Une réserve pour happy few où chacun serait jeune, riche et bronzé, quelles que soient ses origines ou ses croyances : magnats russes, banquiers occidentaux, héritiers du Golfe, fortunes d’Asie… «On est entre nous, ça se passe très bien», confirme une habitante, une consultante anglaise qui travaille à domicile. Mais plus bas, sur la «branche» de la palme, les immeubles sont aussi serrés et disgracieux que dans la banlieue de Pékin. Pourtant, il suffit d’observer les balcons pour deviner un taux d’occupation inférieur à 10%, malgré la baisse des prix, qui attire de nouveaux propriétaires, moins fortunés. Résultat : le centre commercial destiné aux dizaines de milliers d’habitants attendus est resté à l’état de terrain vague, masqué par des palissades. Et deux branches de la palme n’ont pas été construites, tant le marché s’est retourné.

Depuis peu, un nouveau hic énerve Néjib Zbiri. En hiver, l’Atlantis, le gigantesque hôtel de 1 500 chambres situé au bout de la palme, organise de grandes fêtes techno sur ses plages. «Avec le vent et la mer qui font écho, le bruit est presque pire ici que chez eux. Certains soirs, le lit et les murs tremblent carrément.» Il est en discussion avec le directeur de l’établissement, mais si rien n’est fait, il est prêt, avec sa compagne, une avocate allemande, à aller au tribunal. L’Atlantis est la cerise sur la palme. Cet énorme hôtel rose bonbon ressemble au château de Barbie, une pièce montée avec un trou au milieu en forme de cœur inversé. Son inauguration, en novembre 2008, a donné lieu à un feu d’artifice, visible, paraît-il, depuis la lune - c’est l’échelle réglementaire à Dubaï. Vingt millions de dollars (14,8 millions d’euros), dit-on, craqués en pétards et fusées. «Ça a duré plus de deux heures, se souvient Zbiri. C’était comme la guerre, les enfants étaient terrifiés.» Le groupe sud-africain Kerzner, qui gère l’Atlantis, a construit bien plus de chambres que prévu et casse les prix pour rentabiliser son investissement. Résultat, l’autre grand hôtel qui devait ouvrir sur la palme, le Kempisky, a été mis en stand-by.

Après avoir vendu du rêve, Dubaï découvre les dures réalités du service après-vente. Ainsi, les heureux propriétaires d’une villa sur Palm Jumeirah doivent payer une redevance à Nakheel pour l’ensemble des services : entretien, ramassage des ordures, gardiennage, etc. Comme des charges de copropriété. «Le problème, c’est qu’on paye aussi une redevance à la municipalité, à peu près du même montant, pour les ordures, la voirie, la police, et qu’on ne sait pas du tout qui fait quoi», explique Zbiri. Ce dernier, en cherchant à faire assurer sa villa, a découvert qu’aucune compagnie n’acceptait de prendre en charge des habitations sur la palme. Il a aussi appris qu’il n’avait pas le droit de planter quoi que ce soit dans son jardin sans l’aval de Nakheel, à cause de la consommation d’eau induite. «On s’en fiche, désormais chacun fait ce qu’il veut dans son coin», assure un habitant. Pire, en décembre dernier, une étude scientifique révélait que la palme s’enfonçait d’un demi-centimètre par an. Panique chez le promoteur Nakheel, qui a aussitôt démenti, études à l’appui. A quoi bon ? Bien plus vite que sa palme, c’est Nakheel qui est en train de sombrer sous le poids des dettes et des litiges…

Le promoteur avait programmé deux autres palmes encore plus grandes. La première, après le port de Jebel Ali, reste à l’état de chantier. L’autre, à l’extrémité opposée de Dubaï, devait faire trois fois la taille de Jumeirah : elle ne verra pas le jour. Il y a aussi The World, un chapelet d’îles artificielles formant un planisphère. Rod Stewart aurait proposé 20 millions de dollars pour l’Angleterre. Là aussi, les îlots sont restés nus et, faute d’entretien, se désagrègent. L’ensemble devait être entouré de grandes îles modestement intitulées The Universe. Il y avait aussi, sur la terre ferme, Dubailand, un ensemble de parcs d’attraction qui devait faire six fois la taille de Disneyworld, ainsi que Waterfront, une marina que Nakheel voulait plus grande que Hongkong et qui était censée accueillir la plus haute tour du monde. La ville nouvelle devait être ceinturée par un canal de 80 km de long et desservie par un aéroport international en cours de construction. Pour fêter son association avec le magnat Donald Trump, Nakheel avait donné une fête mémorable sur Park Avenue, à New York.

Défaut de paiement

«Au pic de la folie immobilière, Nakheel annonçait un mégaprojet par mois», se souvient un consultant. Sans compter les autres géants : Emaar, Damac, Habtoor, Limiteless… Plus personne ne savait ce qui était commencé, fini, en construction, à l’état de dessin ou de simple idée. Peu importe, il fallait acheter avant qu’il n’y en ait plus. Les touristes repartaient avec un appartement acheté à crédit. «Ils se faisaient alpaguer par de jeunes agents immobiliers plein de bagout, installés dans des kiosques au milieu des shopping malls.» Il suffisait de verser 5% d’apport initial. Le rêve pour la classe moyenne supérieure indienne, pakistanaise ou iranienne, à la recherche d’un havre de paix en cas de problèmes au pays. Un endroit où s’amuser pour les ressortissants des rigoristes pays du Golfe. Une retraite au soleil, voire un placement sans équivalent, pour les épargnants occidentaux. En revendant avant même le premier coup de pioche, on était sûr d’empocher une substantielle plus-value. Jusqu’au krach de l’automne 2008. «Chacun alors s’est retourné, et il n’y avait plus personne.» Tout le monde a joué. Nakheel le premier, qui a vu trop grand, trop vite, gageant les terrains pour émettre d’énormes emprunts à court terme. Les entreprises de construction, au lieu d’acheter le ciment nécessaire aux travaux, ont préféré spéculer sur les matières premières. «A la fin, tout le monde est resté collé», résume le consultant.

Aujourd’hui, Nakheel se débat dans des litiges judiciaires sans fin, aux prises avec des propriétaires mécontents qui ne seront jamais livrés et veulent être remboursés plutôt que se voir proposer un bien au rabais. Mais Nakheel n’a pas de cash. Son défaut de paiement d’un emprunt obligataire islamique en décembre dernier a précipité Dubai World et tout l’émirat dans la crise. Une deuxième échéance est prévue en mai. D’ici là, les autorités ont promis de restructurer la holding, triant le bon grain (les activités portuaires et maritimes) de l’ivraie (l’immobilier). «What next ?» proclament les affiches publicitaires de Nakheel le long de l’autoroute qui mène à Abou Dhabi. Un grand ménage : déjà, le PDG Sultan ben Sulayem, ami de l’émir, a été débarqué.